Y Broses Werthu - Beth sy'n digwydd unwaith y derbynnir cynnig ar eiddo

Gwerthu tŷ

P'un a ydych yn prynu neu'n gwerthu eiddo mae'n ddiogel dweud y gall y jargon a ddefnyddir a'r camau sydd eu hangen fod yn ddryslyd. Pan fyddwch yn cymryd i ystyriaeth mai dim ond unwaith bob 7-8 mlynedd y mae'r prynwr/gwerthwr cyffredin yn symud, nid yw'n syndod y gall hwn fod yn un o adegau mwyaf dirdynnol eich bywyd.

I’ch helpu drwy’r broses werthu, rydym wedi ysgrifennu’r canllaw hwn – sy’n ymdrin â phopeth sy’n digwydd unwaith y cytunir ar werthiant…

Rydych chi wedi derbyn cynnig, nawr beth?

Beth nawr

Felly, mae prynwr wedi gwneud cynnig ar eich eiddo ac rydych wedi cytuno i dderbyn y cynnig hwnnw. Bydd eich gwerthwr tai nawr yn dweud bod yr eiddo “yn cael ei gynnig” a bydd yn dweud wrthych y bydd yn dweud wrth eich cyfreithiwr drwy anfon y memorandwm gwerthu. Mae popeth yn swnio'n dda! Ond beth mae hyn yn ei olygu mewn gwirionedd, a beth sy'n digwydd nesaf?

Unwaith y bydd gwerthwr tai yn derbyn cynnig ar eiddo a'r perchennog yn ei dderbyn, y cam cyntaf yw cymhwyso'r prynwr hwnnw. Mae hyn yn golygu bod y gwerthwr tai yn cymhwyso’r cynnig i fod yn siŵr ei fod mewn sefyllfa i symud ymlaen.

Os yw'n gynnig arian parod pur (yn y banc), byddwn yn gofyn i'r prynwr ddangos prawf o arian i ni. Mae dau reswm am hyn - 

  • Un yw dangos y gall y prynwr yn llythrennol roi ei arian lle mae ei geg a phrofi bod ganddo'r arian i brynu'r eiddo.  
  • Yr ail reswm yw boddloni y Rheolau a rheoliadau Atal Gwyngalchu Arian (AML).. Dyma'r rheolau diwydrwydd dyladwy y mae'n ofynnol yn ôl y gyfraith i bob gwerthwr tai eu cyflawni.

Os yw’r prynwr yn brynwr morgais (arian parod rhannol/morgais rhannol) byddwn yn gofyn eto i weld prawf o’r elfen arian parod, ond bydd angen i ni hefyd weld dogfen “cytundeb morgais mewn egwyddor” (a elwir hefyd yn API neu MAIP). ) a ddarperir gan y benthyciwr neu’r brocer morgeisi.  

Mae hyn yn dangos y gall y prynwr fenthyg y swm sydd ei angen arno i brynu'r eiddo. Os ydych yn brynwr, rydym yn argymell cael API yn ei le cyn i chi gynnig ar eiddo. Gallwn helpu gyda hyn os nad oes gennych forgais wedi'i drefnu eisoes, siaradwch â ni amdano.

Os gwneir y cynnig mewn arian parod o werthu eiddo, neu'n amodol ar werthu eiddo, byddwn yn siarad â'r gwerthwr tai sy'n gwerthu'r tŷ hwnnw i gael manylion llawn y 'gadwyn'. Yna byddwn yn siarad â phob un o'r gwerthwyr tai yn y gadwyn ac yn sicrhau bod y gadwyn yn gyflawn a bod pob parti yn gallu symud ymlaen i brynu. 

Mae angen i ni hefyd, fel rhan o reolau AML, weld prawf adnabod ar gyfer pob prynwr a chynnal ein diwydrwydd dyladwy i sicrhau bod pawb sy'n prynu yn dweud eu bod. (Rydym eisoes yn gwneud hyn ar gyfer ein holl werthwyr cyn i ni hyd yn oed ddechrau marchnata'r eiddo).

Unwaith y byddwn wedi derbyn yr holl waith papur gan y prynwr a'n bod yn fodlon y gallant fwrw ymlaen â'r pryniant, byddwn yn anfon memorandwm gwerthu, neu lythyr hysbysiad o werthu i bob parti (sef y prynwr, y gwerthwr a'r ddau barti ' cyfreithwyr) a bydd hynny’n dechrau’r broses werthu.

Proses y cyfreithiwr

Cyfreithwyr

Unwaith y bydd eich cyfreithiwr yn derbyn y llythyr hwn, bydd yn cysylltu â chi i gadarnhau eich cyfarwyddiadau i weithredu ar eich rhan gyda’r gwerthiant/prynu. Mae'n werth nodi, os gallwch gyfarwyddo cyfreithiwr pan fyddwch yn rhoi eich eiddo ar y farchnad am y tro cyntaf, yn hytrach nag aros nes eich bod wedi dod o hyd i brynwr, gallai hyn arbed wythnosau i chi ar y broses werthu. 

Bydd eich cyfreithiwr yn gofyn am rywfaint o wybodaeth gennych a bydd yn cyflawni ei ddiwydrwydd dyladwy ei hun ar eich prawf o arian, prawf adnabod ac ati. Mae pob parti yn y broses hon yn gyfrifol am ddarparu'r manylion hyn drostynt eu hunain, felly er y gall ymddangos yn ddiflas mae'n ofyniad cyfreithiol, felly mae'n werth llenwi'r ffurflenni a darparu'r holl wybodaeth yn brydlon i gadw'r broses i fynd.

Unwaith y bydd pob cyfreithiwr yn derbyn eu ffurflenni yn ôl, bydd cyfreithiwr y gwerthwyr yn dechrau’r broses “trawsgludo” ac yn paratoi pecyn y contract, yn ogystal ag anfon y “Contract Drafft” at gyfreithiwr y prynwr.


Bydd cyfreithiwr y prynwr yn gofyn i’r prynwr dalu swm cychwynnol fel ei fod yn gallu gofyn am y “chwiliadau” ar yr eiddo cyn gynted ag y byddant yn derbyn y contract drafft gan gyfreithiwr y gwerthwr.


Gallant hefyd gynghori’r prynwr i gyfarwyddo syrfëwr i wneud arolwg o’r eiddo fel ei fod yn gwybod cyflwr yr eiddo. Mater i'r prynwr yw os yw'n dymuno cael arolwg wedi'i wneud ai peidio. Weithiau mae prynwyr yn dewis peidio â chael arolwg oherwydd efallai eu bod yn adeiladwr neu'n adnabod adeiladwr da a fydd yn mynd gyda nhw i gael golwg dros yr eiddo. Weithiau bydd arolwg yn cael ei wneud fel rhan o'u cais am forgais. Siaradwch â ni am hyn gan y gallwn eich helpu i ddod o hyd i syrfëwr lleol a fydd yn hapus i drafod eich anghenion a chynghori ar y camau gorau i'w cymryd.

Chwilio, beth yw'r rhain a beth yw eu pwrpas. 

Chwiliadau eiddo


Chwiliadau yw'r hyn y bydd pob cyfreithiwr prynwyr yn ei wneud ar eiddo i sicrhau bod popeth yn iawn gyda'r eiddo a'r ardaloedd cyfagos. Maent fel arfer, ond nid bob amser, y canlynol:

Chwiliadau awdurdodau lleol

Y Chwiliadau Awdurdod Lleol yw'r chwiliadau pwysicaf y bydd eich cyfreithiwr yn eu gwneud. Maen nhw'n edrych ar yr holl wybodaeth sydd gan yr awdurdod lleol am yr eiddo rydych chi'n ei brynu. Mae hyn yn cynnwys caniatâd cynllunio arfaethedig neu gyfyngiadau a bydd hefyd yn dangos pwy sy'n gyfrifol am gynnal a chadw ffyrdd a llwybrau sy'n ffinio â'r eiddo. Byddant yn rhoi gwybod i chi beth yw cost hyn.


Chwiliadau'r Gofrestrfa Tir

Bydd angen i gyfreithwyr brofi mai gwerthwr yr eiddo yw perchennog cyfreithiol yr eiddo hwnnw. Maen nhw'n gwirio'r gofrestr teitl a'r cynllun teitl yn y Gofrestrfa Tir i wneud hyn. Unwaith eto, byddant yn trafod costau hyn gyda chi, ond mae'r rhain yn ofynnol yn gyfreithiol er mwyn i'r gwerthiant fynd yn ei flaen.


Chwiliadau amgylcheddol

Mae'r Chwiliad Amgylcheddol yn bwysig iawn ac fe'i defnyddir i sefydlu a yw eiddo wedi'i adeiladu ar neu gerllaw unrhyw dir neu ddŵr halogedig, neu hen safle tirlenwi. Os oes angen morgais arnoch efallai y bydd eich benthyciwr yn mynnu bod y chwiliad hwn yn cael ei wneud cyn y byddant yn rhoi morgais i chi. Y rheswm y mae’r math hwn o chwiliad mor bwysig yw er mwyn eich diogelu rhag problemau yn y dyfodol pan fyddwch yn gwerthu – er enghraifft, pe bai’r eiddo wedi’i adeiladu ger hen safle diwydiannol gallai fod risg y bydd sylweddau gwenwynig yn aros yn y ddaear. Os na chaiff hyn ei ddatgelu cyn i chi gymryd drosodd perchnogaeth yr eiddo gallai fod problemau o ran gwerthu ymlaen, neu gallai fod perygl i iechyd ar eich dwylo. Dylai'r chwiliad hwn hefyd ddangos i chi a yw'r eiddo mewn perygl o lifogydd.

Chwiliadau awdurdod dŵr

Mae hwn yn chwiliad hanfodol arall a fydd yn cadarnhau o ble mae'ch dŵr yn dod ac a oes unrhyw ddraeniau cyhoeddus ar yr eiddo. Mae'n bwysig gwybod hyn, yn enwedig os ydych chi'n bwriadu gwneud unrhyw waith datblygu neu estyn ar yr eiddo unwaith y byddwch chi'n berchen arno.

Chwiliadau sy'n benodol i leoliad

Yn dibynnu ar yr ardal yr ydych yn ei phrynu, efallai y bydd eich cyfreithiwr yn eich cynghori i chwilio am leoliad penodol. Er enghraifft, mewn ardal fwyngloddio, gall y rhain ddangos mwyngloddiau tanddaearol, a allai olygu bod y ddaear yn ansefydlog ac mewn perygl o ymsuddiant. Am y rheswm hwn fe’ch cynghorir, er nad yw’n hanfodol, i ddefnyddio cyfreithiwr sy’n lleol i’r ardal yr ydych yn prynu ynddi.


Chwiliad atgyweirio cangell

Dyma un sy'n codi o bryd i'w gilydd yng Ngorllewin Cymru. Bydd y chwiliad hwn yn sefydlu a oes gan eiddo rwymedigaeth yn gysylltiedig ag ef am gost atgyweirio eglwys blwyf. Yn yr Oesoedd Canol, perchnogion eiddo, yn hytrach na'r mynachlogydd, a ddaeth yn gyfrifol am atgyweirio cangellau eglwys. Bu newid yn y gyfraith ym mis Hydref 2013 sy’n golygu bod yn rhaid i’r eglwys nawr sefydlu a chyflwyno atebolrwydd gyda’r Gofrestrfa Tir. Fodd bynnag, mewn rhai achosion, gall yr eglwys ddal i fynnu bod perchennog eiddo yn atebol am atgyweiriadau, hyd yn oed os nad yw'r atebolrwydd wedi'i gofrestru. Nid yw chwiliad atgyweirio cangell yn costio cymaint â hynny a gall arbed miloedd i chi! Os canfyddir bod gan eiddo yr atebolrwydd hwn yn ei erbyn bydd eich cyfreithiwr yn eich cynghori i drefnu indemniad neu bolisi yswiriant atgyweirio Cangell i'ch diogelu.

Bydd pob chwiliad yn cymryd tua dwy i dair wythnos, yn dibynnu ar yr awdurdod lleol. Unwaith y bydd y chwiliadau yn ôl, efallai y bydd y rhain yn annog y cyfreithwyr i godi ymholiadau gyda chyfreithwyr y gwerthwyr yn seiliedig ar eu canfyddiadau o'r canlyniadau. Mae yna ffyrdd o gyflymu chwiliadau os yw cyflymder yn hanfodol a gall eich cyfreithwyr roi cyngor i chi am hyn a’r costau ychwanegol sydd ynghlwm wrth hynny.

Beth sy'n digwydd yn y cefndir?

Tra bod y chwiliadau yn mynd rhagddynt, bydd cyfreithiwr y prynwyr yn edrych drwy'r pecyn contract ac yn gofyn cwestiynau (a elwir hefyd yn “godi ymholiadau”) gyda chyfreithiwr y gwerthwr. 

Mae'n bwysig bod y gwerthwr yn sicrhau ei fod yn ateb pob cwestiwn y mae cyfreithiwr y prynwr yn ei anfon drosodd cyn gynted â phosibl.

Efallai y bydd llawer o gwestiynau’n cael eu gofyn, a gall y rhain ymddangos yn annifyr ac yn rhwystredig – ac mewn rhai achosion yn ymddangos yn ddibwrpas neu’n amherthnasol – ond mae’n dal yn bwysig iawn eu hateb yn llawn. Bydd unrhyw gwestiynau a gollwyd yn achosi oedi diangen yn yr hyn a all fod yn broses hir. Mae pob cyfreithiwr yno i ddiogelu buddiannau gorau eu cleientiaid, felly mae'n bwysig cadw hynny mewn cof.

Arolygon a Phrisiadau Morgais

Os oes angen morgais arnoch, bydd y prisiwr morgais yn ein ffonio i gael mynediad i’r eiddo ac yn trefnu apwyntiad i ymweld â’r eiddo i wneud hyn. Os ydych chi eisiau – neu angen – arolwg, chi sydd i drefnu hyn gyda syrfëwr a gofyn iddynt ein ffonio i drefnu mynediad a threfnu apwyntiad.

Yna byddant yn ysgrifennu eu hadroddiad ac yn ei anfon yn ôl at eu cleient (ar gyfer prisiwr morgais bydd hyn yn mynd yn ôl i’r benthyciwr a fydd wedyn yn adrodd i’r prynwr neu’r brocer morgais). Pan fyddwch yn cael canlyniadau arolwg ac wedi darllen drwy'r adroddiad, efallai y byddwch am siarad â ni eto i redeg drwy'r canlyniadau. Rydym yn darllen llawer o adroddiadau arolwg bob mis a gallwn eich helpu i'w deall. 

Os oes angen morgais a bod y prisiwr morgais wedi anfon ei adroddiad yn ôl i’r cwmni morgais, ac ar yr amod nad oes unrhyw broblemau, ar yr adeg hon y bydd y cwmni morgais yn rhoi morgais i’r prynwr (hyd at y pwynt hwn, mae’r cyfan wedi’i gynnwys). newydd fod mewn egwyddor, sy'n golygu mewn egwyddor y gallwch fforddio'r ad-daliadau ar y swm yr ydych am ei fenthyca ac mewn egwyddor eu bod yn hapus i roi benthyg ar eiddo Dim ond pan fyddant wedi cael canfyddiadau'r prisiwr y byddant yn barod i'w benthyca ) ac anfon y “cynnig morgais” at gyfreithiwr y prynwr.

Ydyn ni bron yno eto?

Ydyn ni bron yno eto

Ar y pwynt hwn dylai pob chwiliad fod yn ôl a dylai'r cyfreithwyr fod wedi gofyn yr holl ymholiadau sydd ganddynt i fodloni eu hunain bod yr eiddo sy'n cael ei brynu fel y dylai fod. Byddant nawr yn barod i “adrodd i'w cleient”. Mae hyn yn golygu y byddant yn anfon yr holl waith papur a'u canfyddiadau at y prynwr ac yn gofyn i'r prynwr gadarnhau ei fod yn hapus i symud ymlaen i gyfnewid contractau.

TREFNU SYMUD

Gallwch hefyd ddechrau edrych ar gwmnïau symud nawr ac archebu un dros dro llyfr un. Gallwch wneud hyn yn gynt os ydych yn byw yn rhywle lle mae galw mawr am gwmnïau symud, ond fe’ch cynghorir i beidio â chadarnhau’n llawn na thalu unrhyw flaendaliadau nes bod y cyfnewid contractau wedi digwydd, neu os ydych wedi cael gwybod ei bod yn ddiogel gwneud hynny gan eich cyfreithiwr. 

Mae’n werth cofio mai eich cyfreithiwr fydd yn gallu rhoi’r amserlenni mwyaf cywir i chi ar gyfer symud gan mai nhw sy’n gwneud y gwaith caled ar hyn o bryd, felly cofiwch gadw mewn cysylltiad ag ef a gofyn y cwestiwn iddynt. cyn i chi drefnu eich symud.

Llofnodi'r contractau

Ar y pwynt hwn bydd y ddau barti yn derbyn copi o'r contract a'r ffurflen drosglwyddo i'w llofnodi a'i hanfon yn ôl at eu cyfreithwyr - unwaith eto mae'n bwysig bod hyn yn cael ei wneud cyn gynted ag y cânt eu derbyn a'u hanfon yn ôl yn brydlon.

Unwaith y bydd y cyfreithwyr ar y ddwy ochr wedi derbyn y gwaith papur contract wedi'i lofnodi yn ôl byddant yn trafod gyda'u cleientiaid y dyddiadau ar gyfer cyfnewid a chwblhau.

Cyfnewid Contractau

Mae “cyfnewid contractau” yn golygu bod y contractau wedi’u llofnodi a bod y dyddiad cwblhau wedi’i bennu. Mae hefyd yn golygu bod y prynwr yn talu'r blaendal na ellir ei ad-dalu o 10%.  

Dim ond ar yr adeg hon y daw'r trafodiad yn gytundeb cyfreithiol rwymol rhwng y ddau barti - lle mae'r prynwr yn cytuno i brynu, a'r gwerthwr yn cytuno i werthu Hyd at y pwynt hwn nid oes dim yn atal unrhyw un rhag tynnu allan o'r pryniant ac mae hefyd dim byd yn atal gwerthwr rhag derbyn cynnig arall gan rywun arall (a elwir yn gasympio). Fel arfer ar y pwynt cyfnewid y byddwch yn cadarnhau eich archeb gyda'ch cwmni symud ac yn talu blaendal iddynt.

Mae hefyd yn werth meddwl am arian sydd ynghlwm wrth fuddsoddiadau. Os oes angen i chi roi rhybudd i ryddhau'r arian hwn ar gyfer eich cynlluniau prynu neu eiddo, gwnewch yn siŵr eich bod yn gwneud hynny gyda digon o amser.

ALLWEDDI

Diwrnod allweddol

Yn nodweddiadol, mae'n ymddangos bod eiddo'n cyfnewid ar ddydd Gwener un wythnos ac yn cwblhau'r dydd Gwener canlynol. Y “diwrnod cwblhau” yw'r dyddiad y byddwch chi i gyd yn symud tŷ. Dyma'r dyddiad y telir yr arian terfynol ar gyfer y pryniant.

Gwneir y taliad terfynol hwn drwy’r cyfreithwyr, ac maent yn gofyn ichi roi’r arian yn eu cyfrif y noson gynt, fel ei fod yno’n ddiogel ac yn barod i atal oedi ar y diwrnod cwblhau. Os ydych yn cymryd morgais, bydd eich cyfreithiwr wedi gofyn i’r benthyciwr dynnu’r arian i lawr ac mae hyn fel arfer yn cymryd pum diwrnod gwaith.

Ar y diwrnod cwblhau bydd angen i'r cyfreithwyr siarad â chi i gadarnhau eich bod yn hapus i'w chwblhau, felly gwnewch yn siŵr eich bod ar gael i gymryd yr alwad honno neu bydd yn oedi pethau! Bydd y cyfreithwyr wedyn yn siarad â’i gilydd i drosglwyddo’r arian a chwblhau’r trafodiad prynu. Unwaith y bydd yr arian wedi’i dderbyn yn ddiogel gan gyfreithiwr y gwerthwr, bydd wedyn yn ffonio ei gleient i’w ddiweddaru, a byddant hefyd yn ffonio’r gwerthwr tai i’n hysbysu y gallwn nawr “ryddhau’r allweddi” ar yr eiddo – ni allwn wneud hynny. hyn hyd nes y byddwn wedi cael yr alwad hon.

Yna byddwn yn trefnu i gwrdd â pherchennog y tŷ newydd i ddosbarthu'r allweddi i'w cartref newydd!

Felly pa mor hir mae'r cyfan yn ei gymryd?

Prynwyr a Gwerthwyr Hapus

Ar y cyfan, gall y broses gyfan hon gymryd rhwng 8 a 18 wythnos. Ar draws y DU mae hyn yn cymryd 19 wythnos ar gyfartaledd ar hyn o bryd, fodd bynnag, rydym yn llwyddo i gael ein gwerthiannau drwodd mewn 12 wythnos ar gyfartaledd. Rydym hyd yn oed wedi cael rhywfaint o fynd drwodd mewn pedair wythnos.  

Mae hyn oherwydd y berthynas waith dda sydd gennym gyda'r cyfreithwyr rydym yn gweithio gyda nhw ac rydym yn gweithio gyda nhw Prif Ddilyniant, sy'n helpu gyda'r dilyniant gwerthiant ac yn siarad ag asiantau eraill yn y gadwyn i gadw pethau i symud ymlaen.  

Ni ellir pwysleisio digon pa mor bwysig yw cael cwmni gwerthu tai neu flaenwr gwerthu penodol, sydd â phrofiad da o symud ymlaen â gwerthu er mwyn helpu i sicrhau bod popeth yn symud ar amserlen realistig.

Felly, dyna chi, golwg fanwl ar y broses werthu. Gobeithio y bydd yn rhoi rhywfaint o fewnwelediad a gwybodaeth werthfawr i chi pan fyddwch chi'n gwneud eich symudiad nesaf.