Y Broses Werthu - Beth sy'n digwydd unwaith y derbynnir cynnig ar eiddo

Gwerthu tŷ

P'un a ydych chi'n prynu neu'n gwerthu eiddo, mae'n ddiogel dweud y gall y jargon a ddefnyddir a'r digwyddiadau yn y broses fod yn ddryslyd. Pan ystyriwch fod y prynwr neu'r gwerthwr cyffredin yn symud unwaith bob 7-8 mlynedd yn unig, does ryfedd y gall hyn fod yn un o'r pethau mwyaf gwaethaf am achosi straen a wnewch yn ystod eich oes.

Gobeithiwn y bydd y canllaw hwn ar yr hyn sy'n digwydd unwaith y cytunir ar werthiant yn eich helpu ar hyd y siwrnai hon.

Rydych chi wedi derbyn cynnig, nawr beth?

Beth nawr

Felly, mae prynwr wedi gwneud cynnig ar eiddo, mae'r gwerthwr yn cytuno i dderbyn y cynnig hwnnw a chytunir ar werthiant. Bydd eich gwerthwr tai nawr yn dweud bod yr eiddo “yn cael ei gynnig” a bydd yn dweud wrthych y bydd yn dweud wrth eich cyfreithiwr drwy anfon y memorandwm gwerthu allan. Popeth yn swnio'n dda! Ond beth mae hyn yn ei olygu mewn gwirionedd, a beth sy'n digwydd nesaf?

Unwaith y bydd gwerthwr tai yn derbyn cynnig ar eiddo y mae ei berchennog cartref wedi penderfynu ei dderbyn, y camau cyntaf ddylai fod i gymhwyso'r prynwr hwnnw. Mae hyn yn golygu y byddwn nawr yn edrych ar y cynnig a’i wirio.

Os yw'n gynnig arian parod pur (yn y banc), byddwn yn gofyn i'r prynwr ddangos prawf o gronfeydd inni. Mae dau reswm am hyn, un yw dangos i ni fod gan y prynwr yr arian mae e’n dweud sydd ganddo a bod ganddo’r arian mewn cyfrif banc neu gyfrif gynilo, er enghraifft, er mwyn prynu’r eiddo. Yr ail reswm y mae angen inni weld prawf o gronfeydd yw bodloni'r Rheolau a rheoliadau Gwrth Gwyngalchu Arian. Dyma'r rheolau diwydrwydd dyladwy y mae'n ofynnol yn ôl y gyfraith i bob gwerthwr tai eu cyflawni.

Os yw'r prynwr yn brynwr morgais (rhan morgais rhan arian parod fel arfer) byddwn yn gofyn eto am weld prawf o'r elfen arian parod, ond bydd angen i ni hefyd weld dogfen “cytundeb morgais mewn egwyddor” (a elwir hefyd yn API neu MAIP) y gall eich benthyciwr neu frocer morgeisi ei gael. Mae hyn yn dangos i ni y gall y prynwr fenthyg y swm sydd ei angen arno i brynu'r eiddo. Mae bob amser yn syniad da cael API ar waith cyn i chi roi cynnig ar eiddo. Gallwn helpu gyda hyn os nad oes gennych forgais eisoes wedi'i drefnu, siaradwch â ni am hyn.

Os yw'r cynnig yn arian parod o werthu eiddo, neu'n ddarostyngedig i werthu eiddo, byddwn yn siarad â'r gwerthwr tai sy'n gwerthu'r tŷ hwnnw ac yn casglu holl fanylion y gadwyn, byddwn yn siarad â'r holl werthwyr tai yn y gadwyn a sicrhau bod y gadwyn yn gadwyn gyflawn a bod pob parti yn gallu symud ymlaen i brynu. 

Mae angen i ni hefyd, fel rhan o reolau AML, weld prawf adnabod ar gyfer pob prynwr a chynnal ein diwydrwydd dyladwy I sicrhau bod yr holl bartïon sy’n prynu yn onest o ran pwy maent yn dweud ydyn nhw. (Gwneir hyn eisoes ar ein gwerthwyr cyn i'r eiddo gael ei roi ar y farchnad gyda ni).

Unwaith y bydd yr holl waith papur wedi dod i mewn gan y prynwr ac rydym yn fodlon y gallant fwrw ymlaen â'r pryniant a fforddio'r eiddo, byddwn wedyn yn anfon memorandwm gwerthu, neu lythyr hysbysu gwerthu at bob parti (hynny yw, y prynwr, y gwerthwr a chyfreithwyr y ddwy ochr) a bydd hynny'n cychwyn y broses werthu.

Proses y cyfreithiwr

Cyfreithwyr

Unwaith y bydd eich cyfreithwyr yn derbyn y llythyr hwn, byddant wedyn yn cysylltu â chi i gadarnhau eich cyfarwyddiadau i weithredu ar eich rhan gyda’r gwerthiant/prynu. (Os ydych yn gallu cyfarwyddo cyfreithiwr pan fyddwch yn rhoi eich eiddo ar y farchnad am y tro cyntaf, yn hytrach nag aros nes eich bod wedi dod o hyd i brynwr, gallai hyn arbed wythnosau ar y broses werthu.) Byddant yn anfon rhai ffurflenni atoch i'w llenwi. a byddant yn gwneud eu diwydrwydd dyladwy eu hunain ar eich prawf arian, prawf adnabod, ac ati. Mae pob parti yn y broses hon yn gyfrifol am gyflawni hyn eu hunain, ni allwn ddibynnu ar eraill i wneud hyn ar ein rhan. Felly, er y gall hyn ymddangos yn ddiflas, mae’n ofyniad cyfreithiol ar bob un ohonom, felly byddwch yn amyneddgar gyda’ch cyfreithiwr ar hyn.

Unwaith y bydd pob cyfreithiwr yn derbyn eu ffurflenni yn ôl, bydd cyfreithwyr y gwerthwyr yn cychwyn y broses “trawsgludo” ac yn paratoi pecyn y contract ac yn anfon y “Contract Drafft” at gyfreithiwr y prynwr.


Bydd cyfreithiwr y prynwr yn gofyn i’r prynwr dalu arian i’w gyfrif fel ei fod yn gallu gofyn am y “chwiliadau” ar yr eiddo rydych yn ei brynu cyn gynted ag y byddant yn derbyn y contract drafft i mewn gan gyfreithiwr y gwerthwr.


Gallant hefyd gynghori'r prynwr i gyfarwyddo syrfëwr i gynnal arolwg ar yr eiddo fel ei fod yn gwybod bod popeth yn iawn gyda'r tŷ y mae'n bwriadu ei brynu. Mae i fyny i brynwyr os ydyn nhw am i arolwg gael ei wneud ai peidio. Weithiau nid yw pobl yn gwneud hyn oherwydd gallant fod yn adeiladwr neu'n adnabod adeiladwr da a fydd yn mynd gyda nhw i fwrw golwg dros yr eiddo. Weithiau byddant yn cael arolwg wedi'i wneud fel rhan o'u cais morgais. Siaradwch â ni am hyn oherwydd gallwn eich helpu gyda mynediad at syrfëwr lleol a fydd yn hapus i drafod eich anghenion a’ch cynghori ar y ffordd orau o weithredu.

Chwilio, beth yw'r rhain a beth yw eu pwrpas. 

Chwiliadau eiddo


Chwiliadau yw'r hyn y bydd cyfreithwyr pob prynwr yn ei wneud ar eiddo i sicrhau bod popeth yn iawn gyda'r eiddo a'r ardaloedd cyfagos. Maent fel arfer, ond nid bob amser fel a ganlyn:

Chwiliadau awdurdodau lleol

Y Chwiliadau Awdurdod Lleol yw'r chwiliadau pwysicaf y bydd eich cyfreithiwr yn eu gwneud, maen nhw'n edrych ar yr holl wybodaeth sydd gan yr awdurdod lleol am yr eiddo rydych chi'n ei brynu. Mae hyn yn cynnwys caniatâd cynllunio arfaethedig neu gyfyngiadau a bydd hefyd yn dangos pwy sy'n gyfrifol am gynnal a chadw ffyrdd a llwybrau gerllaw'r eiddo. Byddant yn rhoi gwybod i chi beth yw cost hyn.


Chwiliadau'r Gofrestrfa Tir

Bydd angen i gyfreithwyr brofi mai gwerthwr yr eiddo rydych chi'n ei brynu yw perchennog cyfreithiol yr eiddo hwnnw. Maen nhw'n gwirio'r gofrestr deitlau a'r cynllun teitl yn y Gofrestrfa Tir i wneud hyn. Unwaith eto, byddant yn trafod costau hyn gyda chi ac mae’n ofynnol yn gyfreithiol iddynt ei wneud er mwyn i’r gwerthiant fynd yn ei flaen.


Chwiliadau amgylcheddol

Mae'r chwiliad Amgylcheddol yn bwysig iawn ac yn cael ei ddefnyddio i gadarnhau a yw eiddo wedi'i adeiladu ar neu'n agos at unrhyw dir neu ddŵr halogedig, neu hen safle tirlenwi. Os oes angen morgais arnoch, gall eich benthyciwr fynnu bod y chwiliad hwn yn cael ei wneud cyn y byddant yn rhoi morgais i chi. Y rheswm y mae'r math hwn o chwiliad mor bwysig ei gael yw eich amddiffyn rhag materion yn y dyfodol pan fyddwch yn gwerthu, pe bai'r eiddo wedi'i adeiladu ar hen safle diwydiannol neu'n agos ato, gallai fod risg y byddai sylweddau gwenwynig yn aros yn y ddaear. Os na ddatgelir hyn cyn i chi gymryd perchnogaeth o'r eiddo, mae'n ddigon posibl y bydd problemau wrth werthu ymlaen, neu fe allech chi fod â pherygl iechyd ar eich dwylo. Dylai'r chwiliad hwn hefyd ddangos i chi a yw'r eiddo mewn perygl o lifogydd.

Chwiliadau awdurdod dŵr

Mae hwn yn chwiliad hanfodol arall a fydd yn cadarnhau o ble mae'ch dŵr yn dod ac a oes unrhyw ddraeniau cyhoeddus ar yr eiddo. Mae'n bwysig gwybod hyn, yn enwedig os ydych chi'n bwriadu gwneud unrhyw waith datblygu neu estyn ar yr eiddo unwaith y byddwch chi'n berchen arno.

Chwiliadau lleoliad penodol

Gall y rhain gynnwys chwiliad mwyngloddio, yn dibynnu ar yr ardal rydych chi'n ei phrynu, efallai y bydd y cyfreithwyr yn cynghori ar wneud un o'r rhain. Byddant yn trafod hyn gyda chi ac yn eich cynghori ar yr hyn y maent yn ei feddwl yw'r peth gorau i'w wneud. Gall y rhain ddangos mwyngloddiau tanddaearol er enghraifft a allai olygu bod y ddaear yn ansefydlog ac mewn perygl o ymsuddiant. Am y rheswm hwn fe’ch cynghorir, er nad yw’n hanfodol, i ddefnyddio cyfreithwyr sy’n lleol i’r ardal yr ydych yn prynu ynddi.


Chwiliad atgyweirio cangell

Mae hwn yn un sy’n codi o bryd i'w gilydd yn yr ardal hon. Bydd y chwiliad hwn yn cadarnhau a oes gan eiddo atebolrwydd ynghlwm wrtho am gost atgyweirio eglwys blwyf. Yn yr Oesoedd Canol, daeth perchnogion eiddo, yn hytrach na'r mynachlogydd yn gyfrifol am atgyweirio cangelli eglwys. Bu newid yn y gyfraith ym mis Hydref 2013 sy'n golygu bod yn rhaid i'r eglwys sefydlu a chyflwyno atebolrwydd gyda'r Gofrestrfa Tir. Fodd bynnag, mewn rhai achosion gall yr eglwys fynnu bod perchennog eiddo yn atebol am atgyweiriadau, hyd yn oed os nad yw'r atebolrwydd wedi'i gofrestru. Nid yw chwiliad atgyweirio cangell yn costio cymaint a gall arbed miloedd i chi! Os canfyddir bod gan eiddo'r atebolrwydd hwn yn ei erbyn, bydd eich cyfreithiwr yn eich cynghori i gymryd polisi yswiriant indemniad neu atgyweirio Cangell i'ch amddiffyn.

Bydd pob chwiliad yn cymryd tua 2 i 3 wythnos i ddod yn ôl, yn dibynnu ar yr awdurdod lleol a lefelau staffio (yn enwedig yn ystod y pandemig). Unwaith y bydd y chwiliadau yn ôl, efallai y bydd y rhain yn annog y cyfreithwyr i godi ymholiadau gyda chyfreithwyr y gwerthwyr yn seiliedig ar eu canfyddiadau o'r canlyniadau. Mae yna ffyrdd o gyflymu chwiliadau os yw cyflymder yn hanfodol a gall eich cyfreithwyr roi cyngor i chi am hyn a’r costau ychwanegol sydd ynghlwm wrth hynny.

Beth sy'n digwydd yn y cefndir?

Tra bod y chwiliadau yn mynd rhagddynt, bydd cyfreithwyr y prynwyr yn edrych drwy'r pecyn contract ac yn gofyn cwestiynau (a elwir hefyd yn “godi ymholiadau”) gyda chyfreithwyr y gwerthwyr. 

Mae'n bwysig bod y gwerthwyr yn sicrhau eu bod yn ateb pob cwestiwn y mae cyfreithwyr y prynwyr yn ei anfon drosodd mor gyflym â phosibl, a bod y rhain yn cael eu hanfon yn ôl at eich cyfreithwyr yn ddiymdroi. Efallai y gofynnir llawer o gwestiynau, a gall y rhain ymddangos yn flinderus ac yn rhwystredig, ac mewn rhai achosion yn ymddangos yn ddibwrpas neu'n amherthnasol ond, mae'n dal yn bwysig iawn eu hateb i gyd gan y bydd unrhyw gwestiwn a gollir yn achosi oedi diangen yn yr hyn sy'n broses hir. eisoes. Mae pob cyfreithiwr yno i amddiffyn eu cleientiaid felly, er bod rhai cwestiynau'n ymddangos yn amherthnasol dim ond diogelu budd gorau eu cleientiaid mae’r cyfreithwyr yn ei wneud ac mae'n bwysig cadw hynny mewn cof.

Arolygon a Phrisiadau Morgais


Os bydd angen morgais arnoch, bydd y prisiwr morgais yn ein ffonio i gael mynediad i'r eiddo ac i drefnu apwyntiad i ymweld â'r eiddo i wneud hyn. Os bydd eisiau neu angen arolwg arnoch neu angen arolwg, eich cyfrifoldeb chi fydd i drefnu hyn gyda syrfëwr a gofyn iddynt ein ffonio i drefnu mynediad a gwneud yr apwyntiad.

Yna byddant yn ysgrifennu eu hadroddiad ac yn ei anfon yn ôl at eu cleient (ar gyfer prisiwr morgais bydd hyn yn mynd yn ôl at y benthyciwr a fydd wedyn yn adrodd i'r prynwr, neu'r brocer morgeisi). Pan fyddwch chi'n cael canlyniadau arolwg ac wedi darllen trwy'r adroddiad, efallai yr hoffech chi siarad â ni eto i redeg trwy'r canlyniadau. Rydym yn darllen llawer o adroddiadau arolwg bob mis a gallwn eich helpu i'w deall. 

Os oes angen morgais a bod prisiwr y morgais wedi anfon ei adroddiad yn ôl at y cwmni morgais, ac ar yr amod nad oes unrhyw broblemau, ar yr adeg hon bydd y cwmni morgeisi yn rhoi morgais i’r prynwr (hyd at y pwynt hwn, dim ond wedi bod mewn egwyddor, sy’n golygu mewn egwyddor y gallwch fforddio’r ad-daliadau ar y swm yr ydych am ei fenthyg ac mewn egwyddor maent yn hapus i roi benthyg ar eiddo. Dim ond pan fyddant wedi cael canfyddiadau’r prisiwr y byddant yn barod i’w benthyca ac anfon y “cynnig morgais” at gyfreithiwr y prynwyr. 

Ydyn ni bron yno eto?

Ydyn ni bron yno eto

Ar yr adeg hon dylai'r holl chwiliadau fod yn ôl a dylai'r cyfreithwyr fod wedi gwneud yr ymholiadau angenrheidiol er mwyn eu bodloni bod yr eiddo sy'n cael ei brynu fel y dylai fod. Byddant nawr yn barod i “adrodd i'w cleient”. Mae hyn yn golygu y byddant yn anfon yr holl waith papur a'u canfyddiadau at y prynwr ac yn gofyn i'r prynwr gadarnhau ei fod yn hapus â hyn i gyd ac yn hapus i symud ymlaen i gyfnewid contractau.

TREFNU SYMUD

Gallwch hefyd ddechrau edrych ar gwmnïau symud nawr ac archebu un dros dro archebwch un, gallwch wneud hyn yn gynt os ydych chi'n byw mewn ardal lle mae galw mawr neu brinder cwmnïau symud, ond fe'ch cynghorir i beidio â chadarnhau na thalu unrhyw flaendal yn llawn nes bod contractau wedi cael eu cyfnewid, neu eich bod wedi cael gwybod ei fod yn ddiogel i wneud hynny gan eich cyfreithiwr, oherwydd gall unrhyw beth ddigwydd a gall dyddiadau newid, yn enwedig o gofio ein bod yn dal i fyw gyda phandemig. Mae'n werth cofio mai eich cyfreithiwr fydd yn gallu rhoi'r amserlenni mwyaf cywir i chi gan mai nhw sy'n gwneud y gwaith caled ar yr adeg hon, felly gwnewch yn siŵr eich bod chi'n cadw mewn cysylltiad â nhw a gofyn y cwestiwn iddyn nhw cyn i chi wneud trefniadau i symud.

Llofnodi'r contractau

Ar y pwynt hwn bydd y ddau barti yn derbyn copi o'r contract a'r ffurflen drosglwyddo i'w llofnodi a'i hanfon yn ôl at eu cyfreithwyr - unwaith eto mae'n bwysig bod hyn yn cael ei wneud cyn gynted ag y cânt eu derbyn a'u hanfon yn ôl yn brydlon.


Unwaith y bydd cyfreithwyr ar y ddwy ochr wedi derbyn holl waith papur y contract yn ôl wedi'i lofnodi, byddant wedyn yn trafod dyddiadau cyfnewid a chwblhau gyda'u cleientiaid.

Cyfnewid Contractau


Beth mae hyn yn ei olygu yw y bydd yr eiddo'n cyfnewid yn gyntaf a bydd y dyddiad cwblhau yn cael ei bennu. Mae “cyfnewid contractau” yn golygu bod y contractau wedi'u llofnodi ac mae'r dyddiad cwblhau wedi'i bennu ac mae'r prynwr yn talu'r blaendal na ellir ei ad-dalu o 10% ar y tŷ maen nhw'n ei brynu, mae'r 10% hwn yn 10% o'r pris prynu y cytunwyd arno. Dim ond ar yr adeg hon y daw'r trafodiad hwn yn gytundeb cyfreithiol rwymol lle mae'r prynwr yn cytuno i brynu, ac mae'r gwerthwr yn cytuno i werthu i'w gilydd. Hyd at y pwynt hwn nid oes unrhyw beth yn atal unrhyw un rhag tynnu allan o'r pryniant ac nid oes unrhyw beth ychwaith yn atal gwerthwr rhag derbyn cynnig arall gan rywun arall (a elwir yn gazumping). Fel arfer ar y pwynt cyfnewid rydych chi'n cadarnhau'ch archeb gyda'ch cwmni symud ac yn talu blaendal iddynt.

Meddyliwch hefyd am arian sydd ynghlwm wrth fuddsoddiadau, os oes angen i chi roi rhybudd i ryddhau'r cronfeydd hyn gwnewch yn siŵr eich bod chi'n gwneud hynny mewn da bryd, fel arall gall hyn achosi hunllef ar y diwrnod cwblhau!

ALLWEDDI

Diwrnod allweddol

Yn nodweddiadol, mae'n ymddangos bod eiddo'n cyfnewid ar ddydd Gwener un wythnos, ac yn cwblhau ar y dydd Gwener canlynol. Y “diwrnod cwblhau” yw'r dyddiad y byddwch chi i gyd yn symud cartref mewn gwirionedd. Dyma'r dyddiad y telir yr arian terfynol ar gyfer y pryniant, gwneir hyn trwy'r cyfreithwyr, ac maent yn gofyn ichi adneuo'r arian i'w cyfrif y noson gynt, fel y bydd yno’n ddiogel er mwyn atal unrhyw oedi ar y diwrnod cwblhau. Os oes angen morgais arnoch, bydd eich cyfreithiwr wedi gofyn i'r benthyciwr dynnu'r arian i lawr ac mae hyn fel arfer yn cymryd 5 diwrnod gwaith i'w wneud.

Ar y diwrnod cwblhau bydd angen i'r cyfreithwyr siarad â chi i gadarnhau eich bod yn hapus i gwblhau, felly gwnewch yn siŵr eich bod ar gael i gymryd yr alwad honno neu fydd yn gohirio pethau! Yna byddant yn siarad â'i gilydd i drosglwyddo’r arian a chwblhau trafodiad prynu. Unwaith y bydd cyfreithiwr y gwerthwr wedi derbyn yr arian yn ddiogel, byddant wedyn yn galw eu cleient i'w diweddaru, a byddant hefyd yn ein galw ni, y gwerthwyr tai, ac yn ein cynghori y gallwn nawr “ryddhau'r allweddi” ar yr eiddo - ni allwn wneud hynny nes ein bod wedi derbyn yr alwad hon.

Yna gallwn drefnu cyfarfod â'r perchennog cartref newydd i drosglwyddo’r allweddi ar gyfer eu cartref newydd.

Felly pa mor hir mae'r cyfan yn ei gymryd?

Prynwyr a Gwerthwyr Hapus


Ar y cyfan, gall y broses gyfan hon gymryd rhwng 8 a 18 wythnos. Ledled y DU mae hyn yn cymryd 19 wythnos ar gyfartaledd ar hyn o bryd, fodd bynnag rydym yn llwyddo i gael ein gwerthiant drwodd mewn 12 wythnos ar gyfartaledd. Rydyn ni wedi cael rhywfaint o fynd drwodd mewn 4 wythnos. Mae hyn oherwydd y berthynas waith dda sydd gennym gyda'r cyfreithwyr rydym yn gweithio gyda nhw ac rydym yn gweithio gyda nhw Prif Ddilyniant sy'n helpu gyda'r dilyniant gwerthiant ac yn siarad ag asiantau eraill yn y gadwyn i gadw pethau i symud ymlaen. Ni ellir pwysleisio digon pa mor bwysig yw cael cwmni gwerthu tai neu flaenwr gwerthu penodol, sydd â phrofiad da o symud ymlaen â gwerthu er mwyn helpu i sicrhau bod y gwerthiant yn symud ar amserlen realistig. Mae hefyd yn bwysig iawn rheoli disgwyliadau pawb sy'n beth arall rydym yn dda iawn am ei wneud.

Felly, dyna chi, golwg fanwl ar y broses werthu. Gobeithio y bydd hyn yn eich helpu pan fyddwch chi'n gwneud eich symudiad nesaf.